ДомойСправкиДоговор купли-продажи доли земельного участка

Договор купли-продажи доли земельного участка

Наши юристы подготовили самую важную информацию на тему: "Договор купли-продажи доли земельного участка" и тема была обширно раскрыта с профессиональной точки зрения. Если вы хотите получить дополнительную информацию, можете обратиться к нашему юристу

Договор купли-продажи земельного участка, в долях

город _________ Московской области
_______________ две тысячи ______________ года
(прописью) (прописью)

Мы, гр. _________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ____________, место рождения ________________________________ Московской области, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД г._____________ Московской области «__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрирован__ по адресу: Московская область, __________________________________________________________;
гр. __________________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ________, место рождения г. _________, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД _____________ г. Москвы«__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрированная по адресу: г. Москва, улица _______________, дом ___ квартира ___;

гр. __________________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ________, место рождения г. _________, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД _____________ г. Москвы«__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрирован__ по адресу: г. Москва, улица _______________, дом ___ квартира ___, именуемые в дальнейшем Продавцы, с одной стороны,
и гр. ___________________________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ____________, место рождения ____________________________ Московской области, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД г._____________ Московской области «__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрирован__ по адресу: Московская область, ___________________________________________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор купли продажи участка, далее — «Договор», о нижеследующем:

1. Продавцы продали, а Покупатель купил в соответствии с условиями Договора земельный участок с кадастровым номером _______________, площадью ________ (_____________) кв.м., без строений и сооружений, расположенный на землях населенных пунктов, находящихся в административных границах __________________ сельского округа, ________________ района, Московской области, предоставленный для индивидуального жилищного строительства в деревне __________________, дом __.

2. Указанный земельный участок, с кадастровым номером ___________________, принадлежит Продавцам по праву общей долевой собственности, по 1/3 (одной третей) доле каждому:
__________________________, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом города ___________________ Московской области ______________ «__» __________ 20__ года, реестровый номер ______. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право общей долевой собственности (доля в праве 1/3) _____________________________________ на указанный земельный участок зарегистрировано, о чем «__» __________ 20__ года сделана запись регистрации № _______________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ __ N ________________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области «__» __________ 20__ года;
__________________________________, на основании Решения _______________ городского суда Московской области от «__» __________ 20__ года. Решение вступило в законную силу «__» __________ 20__ года. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право общей долевой собственности (доля в праве 1/3) ____________________________ на указанный земельный участок зарегистрировано, о чем «__» __________ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ ___ N __________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области «__» __________ 20__ года (повторное, взамен свидетельства серия ___ № ________ выданного «__» __________ 20__ года);
__________________________, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом города ___________________ Московской области ______________ «__» __________ 20__ года, реестровый номер ______. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право общей долевой собственности (доля в праве 1/3) _____________________________________ на указанный земельный участок зарегистрировано, о чем «__» __________ 20__ года сделана запись регистрации № _______________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ __ N ________________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области «__» __________ 20__ года.

3. Стороны пришли к соглашению, что:
• 1/3 (одна третья) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером _______________________________, принадлежащая _________________________________, продается за ________________ (________ миллионов _____________________ тысяч) рублей;
• 1/3 (одна третья) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером _______________________________, принадлежащая _________________________________, продается за ________________ (________ миллионов _____________________ тысяч) рублей;;
• 1/3 (одна третья) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером _______________________________, принадлежащая _________________________________, продается за ________________ (________ миллионов _____________________ тысяч) рублей.
Общая сумма сделки составляет ______________ (___________ миллионов __________________ тысяч) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора купли продажи участка.

4. Расчеты между сторонами осуществляются немедленно после получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности Покупателем.

5. По соглашению сторон общая сумма сделки, указанная в п. 3 настоящего договора купли продажи участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе «_________________» ЗАО ВТБ 24, расположенном по адресу: _____________, Московская область, г. __________, ул. _________________ дом _____. После государственной регистрации настоящего договора купли продажи участка и перехода права собственности на указанный земельный участок по настоящему договору, стороны осуществляют расчет в соответствии с п. 4. договора купли продажи участка.

Весь образец договора купли-продажи земельного участка в долях размещен в прикрепленном файле.

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Территория может быть поделена на несколько равнозначных или неравных долей-отрезков. Владельцы участка пользуются ими на основании взаимного соглашения (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Если один из совладельцев захочет продать половину своей доли, придется провести межевание, поставить участок на учет в кадастре и зарегистрировать сделку.

Ознакомьтесь с шаблоном договора купли-продажи ½ земельной доли:

 

Продажа доли земли: общие правила и условия

Участок может находиться не только в индивидуальной, но и в общей собственности – совместной или долевой. Совместная форма владения наблюдается, например, тогда, когда недвижимость приобретают супруги. Их доли не разграничиваются, а, следовательно, и не прописываются в официальных бумагах. При желании супруги могут составить добровольное соглашение или инициировать судебный процесс по выделению конкретно своих частей из общей недвижимости, однако до этого момента они будут обладать равными правами на совместно нажитую собственность (т.е. 50% на 50%).

В свою очередь, долевое владение характеризуется наличием такого правоустанавливающего документа, в котором за каждым отдельно взятым собственником четко закрепляется именно его дробная часть (доля).

Выделение доли

Сначала продаваемая доля должна быть выделена в натуре (размежевана геодезистами) и поставлена на Кадастровый учет. Согласно ст. 6 ЗК РФ, участок как объект недвижимости должен обладать набором индивидуальных параметров, позволяющих однозначно его идентифицировать. Одной лишь текстуальной информации про ½, ¼ или любую иную часть от общего надела окажется недостаточно – долю также понадобится определить фактически. Сделать это удастся либо при наличии добровольного согласия от других совладельцев, либо при наличии соответствующего судебного постановления. Подробнее: Как провести межевание земельного участка в долевой собственности

Выделение доли не требуется только в том случае, если покупателем выступает другой совладелец, согласившийся на составление договора купли-продажи и использующий свое право преимущественного выкупа земли.

Право преимущественного выкупа доли

Право на преимущественную покупку продаваемой доли позволяет другим дольщикам приобрести реализуемую часть земли в том случае, если они, например, не желают делить надел с новым соседом. Владельцы могут как воспользоваться своим правом, так и отказаться от него.

А вот Продавцу закон не предоставляет подобной свободы действий. Гражданин должен в обязательном порядке уведомить остальных дольщиков о своем намерении по реализации земли:

  • в письменной форме;
  • не позднее, чем за месяц до выставления объекта на публичные торги.

Продавец должен сообщить каждому собственнику о своем желании продать долю путем отправки специального извещения. Несмотря на то, что его разрешено составлять в свободной форме, здесь рекомендуется указать следующие сведения:

  • ФИО и адрес проживания совладельца (т.е. адресата, получателя извещения);
  • ФИО, адрес проживания и паспортные данные Продавца;
  • информация о продаваемой доле (адрес расположения, площадь, цена);
  • тип правоустанавливающего документа, в соответствии с которым Продавец обрел свое право собственности на долю;
  • просьба известить о конечном намерении в отношении доли земли;
  • дата составления и подпись с расшифровкой.

Продавец не имеет права завышать цену на реализуемую часть надела для других дольщиков – все условия продажи для них должны быть такими же, как и при потенциальном выставлении объекта на публичные торги для 3-их лиц. Если Продавец проигнорирует вышеописанные шаги, то любой другой собственник будет вправе в 3-хесячный срок обратиться в суд с требованием перенести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Право преимущественного выкупа доли земли сельхозназначения

Учитывать право преимущественной покупки необходимо и в том случае, если доля, которую желает продать владелец, относится к следующим категориям земель:

  • земли крестьянско-фермерского хозяйства;
  • пахотные земли;
  • земли для сенокоса;
  • земли для выпаса скота.

Здесь процедура, которую предварительно потребуется провести Продавцу, будет иметь свои нюансы и особенности. Так, ему понадобится обратиться к председателю коллектива с просьбой организовать собрание дольщиков. Первичное согласие на выдел доли и последующую продажу считается полученным, если:

  • на собрании присутствует как минимум 20% от общего количества собственников земельного надела;
  • за дачу разрешения голосует простое большинство совладельцев (т.е. «50% от собравшихся + 1 человек»).

После этого гражданину потребуется провести межевание и оформить свою долю в качестве отдельного участка. Далее ему понадобится учесть право преимущественного выкупа, которым в случае с землями сельскохозяйственного назначения обладают муниципальные власти. В местную администрацию направляется письменное уведомление, содержащее информацию о площади, месте расположения, сроках расчета и цене продаваемого надела (бывшей доли). Если муниципалитет откажется от предложения или не изъявит заинтересованности в течение 30 дней с момента получения письма, то Продавец окажется вправе продать землю 3-им лицам.

Продавец получает возможность не извещать остальных собственников и не учитывать право преимущественного выкупа только в том случае, если сделка проводится:

  1. С другим совладельцем.
  2. С Покупателем, который уже использует землю по прямому назначению. Иными словами, он должен выступать представителем сельскохозяйственной организации или крестьянско-фермерского хозяйства.

В обоих случаях выделять долю в отдельный участок не потребуется.

Особенности продаваемой доли дома, земли

Владельцами доли недвижимости являются наследники, родственники, получившие имущество в результате приватизации. Имущество может быть распределено равными частями, например — по ½ каждому, и неравными, например, одному — 5/6, а второму 1/6 дома. Что могут сделать владельцы? Вариантов несколько:

  1. Определить порядок пользования имуществом. Это можно сделать в устной форме или через суд. В этом случае собственник будет продавать именно «долю», то есть некоторые места в доме так и останутся общими. Сюда входит ванная комната, туалет, коридор. Желающими приобрести такую долю дома могут быть остальные дольщики, мечтающие стать его полноправными владельцами, или люди, которым нужна регистрация в населенном пункте расположения такой недвижимости. Стоимость доли на 25-30% меньше цены дома, не находящегося в долевой собственности.
  2. Разделить имущество для образования новых объектов недвижимости. Это возможно, если «коробка» дома одна, но в ней есть несколько выходов, санузлов, есть возможность выделить части в натуре. Раздел производится в соответствии со ст. 252 ГК РФ. Обязательное условие — в результате образования новых объектов дому не должен наноситься ущерб.

Если поделить имущество не получается, остальные собственники не согласны на продажу, придется искать покупателей на долю с землей.

Когда составляется?

Оформление сделки с куплей-продажей не обходится на словах. Даже если вы собираетесь продать ¼ часть дома и «кусочек» земли – заключение договора обязательно (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Пять условий составления договора купли-продажи долей:

  1. Один из собственников имеет документы на доли и желает продать их третьему лицу.
  2. Потенциальный покупатель желает приобрести долю дома и долю земли по рыночной стоимости.
  3. Отчуждаемая доля выделена в натуре или имеет границы.
  4. Совладелец уведомил остальных дольщиков о своих намерениях – отмечаем преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
  5. Стороны намерены оформить договоренности в нотариальной конторе.

Налогообложение

Согласно нормам действующего законодательства, на каждого продавца, независимо от характера реализуемого им недвижимого имущества, накладывается обязанность по уплате налога. Размер суммы выплат различается в зависимости от того, в течение какого времени собственник владел отчуждаемым имуществом, а также стоимости недвижимости. Применяются следующие правила при расчете суммы налога:

  • Если собственник владел участком на протяжении трех лет, обязанность по уплате налогов снимается. Также правило распространяется на доли, приобретенные по договору дарения.
  • Если в силу обстоятельств собственник не может владеть землей менее, чем в течение пяти лет, требования об уплате налогов также отсутствуют.

Если земельная доля находилась в собственности владельца на протяжении большего, нежели срок льготного налогового периода, времени, продавцу потребуется оплатить 13% от общей стоимости доли.

Особенности сделки


Владельцами земли на правах долевой собственности могут быть как родственники, так и посторонние друг другу люди. Каждый из собственников вправе распоряжаться своей частью территории по собственному усмотрению – продавать, дарить, завещать или использовать по прямому назначению.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ  Третий Ребенок В Семье Выплаты 2021 Московская область

Продажа доли земельного участка возможна только при соблюдении ряда условий:

  • размер части четко определен в выписке ЕГРН или по соглашению сторон;
  • участок имеет четко определенную долю, например, 1/3 часть;
  • земля поставлена на кадастровый учет;
  • другие участники долевой собственности уведомлены надлежащим образом;
  • отчуждение части участка не нарушает целостности территории, то есть продаваемая доля может быть выражена в натуре;
  • реализация не наносит ущерба правам собственности других совладельцев.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ  Страховка за перелом ноги сумма

Земельные территории подразделяются на делимые и неделимые. Делимые – это такие наделы, разделение которых на части не меняет их предназначение и характеристику. Неделимые – это участки, которые невозможно поделить на отдельные части без причинения ущерба их назначению или стоимости. Примером неделимого участка является земля под МКД.

Долевая собственность применяется только к делимым участкам. Доли могут быть выделены изначально, например, при оформлении сделки купли-продажи, или определены в процессе использования. Если доли не указаны в ЕГРН, то определить порядок пользования участком стороны могут по соглашению или в судебном порядке.

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Главное – обеспечение участка правоустанавливающей документацией. Её не следует путать со свидетельством о праве собственности. В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

  1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
  2. свидетельство о принятии надела по наследству;
  3. договор имущественной сделки.

Тип и форма договора зависит от гражданско-правовой процедуры, регулирующей переход права к настоящему владельцу. В их числе могут быть:

  • дарственная на землю;
  • купчая;
  • договор мены.

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. кадастровый паспорт участка.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Дополнительный пакет и особенности документации

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок. Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Особенности использования маткапитала на покупку недвижимости

Реализация материнского капитала на приобретение частного жилого дома с земельным наделом имеет свои нюансы, регламентируемые Постановлением Правительства РФ. В частности, оно предусматривает, что использовать все эти средства или их часть можно только на приобретение или ремонт жилплощади.

Покупка частного жилого дома с земельным участком под «маткапитал» предполагает следованию определённым требованиям, налагаемым Пенсионным фондом, среди которых:

  • с момента рождения второго ребёнка должно пройти не менее 3-х лет;
  • приобретаемая на средства «материнского капитала» недвижимость должна быть пригодной для жилья и размещаться на территории населённого пункта;
  • средства не допускается направлять на покупку земельного надела без жилой постройки, так как он не входит в категорию жилых объектов;
  • необходим документальный акт, подтверждающий сделку купли-продажи с прошлым владельцем жилплощади;
  • на покупку надела земли с расположенной на нём жилой постройкой необходимо заключить дополнительное соглашение на землю или же указать его цену отдельно стоящим пунктом в договоре. В обратном случае перечисление средств на счёт продавца не будет одобрено Пенсионным фондом.

Важной особенностью реализации средств «материнского капитала» на покупку частного жилого дома с земельным участком является то, что привлечь ипотечный кредит не удастся.

Законодательная база

Согласно ГК РФ о продаже ЗУ передача собственности обязательно регистрируется в Росреестре. Особенность оформления ДКП ЗУ регламентирована ст. 37 ЗК РФ. Согласно данной статьи ЗК, осуществлять продажу и покупку земли допускается лишь в том случае, когда участок поставлен на государственный кадастровый учет. То есть данные о ЗУ должны быть отражены в Росреестре.

К основным нормативным актам, регулирующим оформление ДКП ЗУ относятся:

  1. Закон № 218 –ФЗ, отображающий правила подтверждения права владения ЗУ продавцом и разъясняющий особенности оформления ДКП.
  2. Ст. 333 НК РФ, отображающая величину госпошлины при регистрации сделки.
  3. Закон № 360-ФЗ и ГК РФ, регламентирующие механизм оформления ДКП.

Обозначенный список законодательных актов не является окончательным, однако используя данные нормативные документы можно оформить ДКП в соответствии с законодательством РФ.

Так, например, для правильного оформления ДКП ЗУ под индивидуальное строительство жилья — требуется учесть законодательные нормы ЗК РФ, ГК РФ и закона о госрегистрации недвижимого имущества.

Кроме того, если в Росреестре отсутствует информация о ЗУ, его понадобиться размежевать и присвоить кадастровые реквизиты, с постановкой на учет. Межевание представляет собой выделение границ надела на местности, с обозначением их на межевом плане и последующем внесении в базу данных Росреестра. Поэтому, продажа ЗУ разрешается лишь при наличии у него точных координат.

Также в ЗК РФ отображаются данные о категориях земель и видах разрешенного пользования. При оформлении ДКП ЗУ непременно требуется указывать категорию делянки, так как без таких сведений ДКП может не получить юридического статуса и в передаче прав собственности в Росреестре будет отказано. Данные о категории ЗУ отображается в выписке из ЕГРН (ст. 7 ЗК РФ п. 2 ст. 8 ЗК РФ).

Еще одним условием ГК РФ, при оформлении ДКП ЗУ, является обязательное отображение сведений, обеспечивающих определение делянки, кадастрового номера, а также ее стоимости. Без таких сведений ДКП не получит юридический статус (ст. 554 ГК РФ).

На практике также может использоваться п. 2 ПП ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, где разъясняется, что при оформлении ДКП ЗУ вместе с наделом передаются постройки, расположенные на участке. Поэтому, если на делянке расположено домостроение, то цена в соглашении обычно обозначается вместе с домом.

Передача ЗУ осуществляется по приемопередаточному акту. При этом, данные о передаче делянки допускается отображать и в самом ДКП (абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Когда заключается

Собственник ЗУ вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в т.ч. он имеет право его продать, составив ДКП. Купля-продажа ЗУ на сегодняшний день является наиболее распространенной сделкой на рынке недвижимости. ДКП ЗУ оформляется только в письменном виде. Непременного нотариального подтверждения такого договора законом не предусмотрено. При этом, по желанию сторон ДКП ЗУ можно удостоверить нотариусом. Законодательство РФ этого не запрещает.

Заключительным этапом в процедуре оформления ДКП ЗУ в 2021 году, как и в предыдущие годы, является регистрирование сделки в Росреестре, где осуществляется документальная передача права собственности на ЗУ от Продавца к покупателю. Окончательной точкой, в результате которой ДКП считается исполненным, – становиться получение выписки из ЕГРН в Росреестре, удостоверяющей право владения покупателем приобретенного ЗУ, и выписка, выданная Продавцу об аннулировании его права на владение проданным ЗУ.

Росреестр является единственным государственным ведомством, уполномоченным осуществлять регистрирование всех сделок с недвижимым имуществом.

Самые популярные

Последние записи